年报现场 | 建发国际林伟国：今年销售目标增长10%-20%，拿地力度还将加大

每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺

【资料图】

4月2日下午，建发国际投资集团有限公司（HK01908，26.200港元，市值455.36亿港元；以下简称建发国际）以电话会议形式召开了2022年度业绩会，建发国际执行董事兼行政总裁林伟国、财务总监陈思楠、建发房产副总经理彭勇等管理层出席了会议。

年报显示，2022年建发国际实现总收益约996.36亿元，同比增长约82.6%；毛利约152.19亿元，同比增长约67.6%；净利润约55.62亿元；公司权益持有人应占利润约49.34亿元，同比增长约38.9%；公司交付的物业总建筑面积约为464.62万平方米，较2021年度增加约116.48万平方米。

“2023年我们的销售目标是能在今年的基础上增长10%~20%；拿地方面，肯定是要比去年多，实现2000亿元左右的货值是没什么问题的。”林伟国在业绩会上指出，从今年一季度公司拓展情况来看，热点城市拓展的难度比以前大，今后公司也将在一些符合改善性需求的三四线城市，特别是在福建省乃至长三角部分有把握的三四线城市加强拓展。

今年销售目标增长10%-20%

2022年初，建发国际制定了年度1650亿元的销售目标。如今看来，这一目标最终以实现全口径签约金额约1691亿元、同比提升约3%的业绩成功完成，成为少数完成年度销售目标的房企之一。

从2022年的权益销售金额来看，贡献最大的城市仍然是厦门，销售金额达148.37亿元；其次为上海，销售金额为96.16亿元。值得注意的是，由于建发国际近年来在北京区域的发力，2022年其在北京的销售金额已经攀升至全部城市中的第三位，销售金额达83.72亿元，相比去年同期的22.03亿元翻了近4倍。

2022年建发国际签约金额及回款情况 来源：建发国际2022年报

对于2023年的销售目标，林伟国表示，公司依然会追求规模的增长，“希望能够增长10%~20%，除非整个市场环境出现远超预期的一些大的变化。”

他指出，从当前情况来判断，今年整体政策可能会比较友好，抓经济恢复工作也成了当前全国各地的重点工作，“所以行业的外围环境相对是比较有利的，整个市场也会缓慢提升。”

据此来看，2023年建发国际年销售目标至少1800亿元。

事实上，为了实现规模目标，建发国际需要更多土储。在去年土拍市场遇冷、整体成交和溢价率明显下行的情况下，建发成为全国土地招拍挂市场的常客，储备了不少粮草。

2022年，一二线城市成为建发国际新增土储的重仓区，占比一度接近90%，在上海、北京、杭州、宁波、南昌、南京、重庆等重点城市均有斩获。其中，2022年上半年在福州、厦门、漳州等地摘得的6宗综合用地溢价率稍高，在10.96%-16.22%；下半年又在北京、上海等地溢价拿地。

而今年以来建发扩张势头依然强劲。2月23日，苏州2023年首批集中供地收官，建发力压华润、保利等央企，以39.27亿元的拿地金额成为全场最“豪气”房企。频繁大手笔拿地的建发，也成为地产“黑马”新的代言人。

据介绍，截至2022年末，建发国际存货总额约2585亿元，较2021年末增长12%；土地储备总可销售面积约1620万平方米，库存总可售货值达2501亿元，其中2022年新增土地91%位于一二线城市。

2022年建发国际营收及归母净利 来源：建发国际2022年报

“公开市场的拍卖跟收并购，我们都是并举的。”彭勇表示，今年一季度，各地土地公开招拍挂市场量不是特别多，可能二季度的供地会更多一些，这也是建发关注的机会。“而在收并购方面，公司目前已经在接触一些各方面好的优质地块，也会密切地跟踪，加强同政府、已拿地开发商的合作。”

“2023年我们的拿地目标肯定是要比去年多，2000亿元左右的货值是没什么问题的。”林伟国直言，长期来看，从建发目前进入城市的规模，以及公司自身从人才储备到整个管理运营的能力上讲，在没有大的变化的情况下，“支撑公司3000亿元左右的规模是可能的，如果再多可能难度会比较大。”

净利率创下近年最低

不过，近几年大量获取核心城市土储、加大投资力度的同时，却遭遇一二线城市限价叠加土地成本上行的影响，这也让建发国际的多项财务指标利出现下滑。

年报显示，2022年建发国际毛利率、净利率、归母净利润率同比分别出现了下滑态势，其中毛利率下降了1.1个百分点至15.3%，净利率下降1.9个百分点至5.6%，归母净利润率为5.0%，同比下降1.6个百分点。

“客观地说，根据目前的市场状况，毛利率没有大的反弹，基本上也将维持这个状况。”建发国际管理层曾在2022年年中业绩会上如是表示，2022年会更看重净利率水平。

然而，净利率5.6%也是自建发国际上市以来录得的最低值。早在2022年，建发国际初管理层曾提到要追求7%左右的净利率水平，如今看来这一目标并未能实现。

对此，林伟国解释称，公司在对减值跌价准备上，需要按照A股和港股的一些准则要求，以及国资的要求进行一些减值统计，2022年公司对减值跌价准备上提得比较多，因此对利润也有影响。

“2023年很多结转可能是去年卖的，甚至是前年下半年卖的，属于一个利润率比较低的时期。2023年的结转利润率受减值的影响可能减少，但肯定利润率上还会有点压力；可能2024年的影响会小很多，目前整个销售端利润率也在提升。”

此外，于建发国际而言，2022年还完成并表了建发物业和建发合诚两家上市公司。

2022年5月23日，建发国际以总代价16.42亿港元（增发股份+部分现金支付）收购控股股东建发房地产集团有限公司（以下简称建发房产）持有的建发物业35%的股份，总计约4.68亿股本。与此同时，建发房产无偿委托建发国际行使其持有的2.14亿股份的投票权（占总股本16%）。

至此，建发国际有权行使或控制建发物业共约6.81亿股份，占股东大会投票权约51%。这也代表着建发国际对建发物业形成了绝对控制，将其并表。2022年度，建发物业收入共计29.88亿元，相较上一年度的19.9亿元有所增长。

对建发合诚的收购完成则是在2021年。当年12月7日，建发国际发布公告称，完成收购合诚工程咨询集团股份有限公司股份，截至公告日，建发国际持有已发行的合诚工程股份总数约24.51%，为其单一最大股东。

“合诚目前跟整个房地产开发板块的协调进度比较顺利。”彭勇表示，这也让公司整个经营效率得到一定提升，具体量化到房地产开发周期来看，从拿地到开盘时间，估计能节约1~2个月时间，“整体的工程衔接效果可能在今年和明年会表现出来。”

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